上海知名房产纠纷律师

文/黄家勇律师

办案感悟：

   收到本案判决书，笔者如释重负。本案是一起典型的一房二卖案件，而且本案的难度远远高于其他房屋买卖纠纷，本案经历了另一买卖合同的一审、二审、执行程序。而当事人求助于笔者，笔者于2011年11月23日接受委托后，立即针对另一买卖合同的执行程序提出执行异议，为申请再审作准备。执行异议遭驳回后，立即向上海市高级人民法院申请再审。无奈的是，现行司法实践，对案外人的再审申请处于一种“不情愿”、“不作为”的状态。面对这种情况，担心该房屋过户给另一买家，而使得委托人房、财两失，笔者通过多次精心设计的谈判，给卖家施压，帮委托人要回20万元现金。后经多方努力，卖家与另一买家达成执行和解协议，双方不再交易，由卖家退款。在此种情况下，委托人取得房屋的障碍算是排除。尽管如此，仍旧险象环生，在此期间卖家竟然尝试将房屋抵押出去用于借款。于是，笔者一方面安排委托人去交易中心申请异议登记，以防卖家再次出售或抵押房屋，一方面迅速提起诉讼，要求继续履行合同。立案过程中，笔者再一次对司法实践感到很无奈，法院立案庭认为已有生效判决对该房屋确定继续履行，本次诉请难以通过立案审查。笔者跟庭长多次交涉未果，不得已更改诉请解除合同。而此时，委托人因曲折的购房经历，丧失了购买该房的信心，表示不想再购买该房屋，解除不违背其真实意思表示，遂最终提起如下诉讼。

藉此诉讼实践，告诫广大购房者，谨防卖家一方二卖，购买前一定要到交易中心查清房屋权属、抵押和权利限制信息，询问交易中心是否有交易合同备案。签订购房合同时，尽量约定即使交房，以实际控制房屋，即使遭遇一房二卖，也就较大的争取履行合同的机会。而一旦发现卖家违约，侵犯自身权益，应及时寻求专业律师的帮助，以最大化维护自身权益。

另，郑重提示卖方者，人无信不立，应本着诚实信用的原则进行交易，不要为一些蝇头小利而违反合同，否则必将付出巨大代价。例如本案，卖家承担了总房价款20%的违约金计14.4万元。而一房二卖甚至存在巨大的刑事追责风险，因刑事立案标准尺度的有一定弹性，倘若进入刑事程序，卖家将面临刑事诉讼强制措施或定罪的风险，实在得不偿失。

关于本案涉及的法律问题和诉讼技巧，笔者将撰写专业文章进一步阐述。

因涉及当事人隐私，故将当事人真实姓名以及房屋地址隐去。

关键词：上海房产律师在线咨询 房屋买卖纠纷一房二卖纠纷 买卖违约纠纷

上海市奉贤区人民法院

民事判决书

原告吴某某，男，汉族，1971年10月6日出生，住江苏省兴化市临城镇某某地。

原告顾某某，女，汉族，1972年4月28日出生，住江苏省兴化市临城镇某某地。

原告吴某，男，汉族，1995年3月21日出生，住江苏省兴化市临城镇某某地。

三原告共同委托代理人黄家勇，北京市京大律师事务所上海分所律师。

被告凌某某，男，汉族，1983年7月10日出生，户籍地安徽省芜湖县某某地。

原告吴某某、顾某某、吴某诉被告凌某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2012年3月28日公开开庭进行了审理，原告吴某某及三原告共同委托代理人黄家勇到庭参加了诉讼，被告凌某某经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告吴某某、顾某某、吴某诉称，2011年1月29日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其名下位于奉贤区吴塘路459弄xx号xxx室房屋以72万元出售给原告，被告应于2011年10月30日前办妥抵押登记注销手续（标的房屋向中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行担保债权182000元），于2012年1月10日前办理产权过户手续。合同签订后，原告按约于2011年2月20日前向被告共计支付了40万元房款。但被告并未依约办妥抵押登记注销手续。后查，被告在与原告签约前于2011年1月26日已将标的房屋抵押给张某，被告因他案涉诉导致标的房屋先后于2011年3月16日、2011年12月13日被贵院司法查封。现约定的过户时间已过，被告拒绝履行相关义务导致房屋产权无法过户。

原告认为，原被告间的房屋买卖合同合法有效，合同双方应当全面履行各自义务。被告拒绝履行其相关义务，导致原告无法依约取得房屋产权，严重损害了原告的合法权益，为此原告起诉法院要求：1、判令解除原、被告间的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款40万元，并支付违约金14.4万元；3、诉讼费由被告承担。

原告为其诉称向本院提供了如下证据：

1、《上海市房地产买卖合同》1份，拟证明双方就房屋买卖相关事宜约定了各自权利义务及违约责任；

2、收条及银行业务凭证，拟证明原告合计已支付房款400000元的事实；

3、上海市房地产登记信息，拟证明诉争房屋的抵押登记和权利限制至今未注销。

被告凌某某未提出答辩意见，也未提供相关证据。

经庭审质证和本院审核，本院认为，原告提供的证据，真实、合法，与案件有关联性，本院依法予以采纳。

经审理查明，2011年1月29日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》1份，合同约定，被告将位于奉贤区吴塘路459弄xx号xxx室房屋以72万元转让给原告，原告于2011年1月29日支付首付款300000元；于2011年2月20日支付尾款100000元；于房地产交易中心办理交易过户手续当日支付320000元。被告应于2011年10月30日前办妥抵押登记注销手续，，若被告由于本人之原因，未在上述期限内办妥抵押登记注销手续的，则原告有权单方终止合同，同时被告应按照本合同约定的总房款的20向原告支付违约金；合同还约定，双方应于2012年1月10日前办理房屋过户手续。合同签订当日，原告按约定通过转账方式支付了300000元房款，2011年2月24日又支付了100000元房款。被告未按月注销抵押登记并办理过户手续，为此原告诉讼来院。

另查，本院受理的（2011）奉民三（民）初字第1100号张某某、姜某某、张某某诉凌某某案件中，被告于2011年1月26日曾与张某某、姜某某、张某某签订《上海市房地产买卖合同》，将诉争房屋出售给张某某、姜某某、张某某，由于被告一直未交付诉争房屋，张某某、姜某某、张某某起诉来院，本院判决被告履行交房义务。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约全面履行。合同签订后，原告按协议约定先后支付了400000元房款。但是被告将诉争房屋一房二卖，至无法按照合同约定办妥抵押登记注销手续和产权过户手续，被告的行为明显存在严重过错和违约事实，本院认为，原告起诉要求解除合同并要求被告支付违约金，于法无悖，应予支持。被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、解除原、被告于2011年1月29日签订的《上海市房地产买卖合同》；

二、被告凌某某于本判生效后十日内返还原告吴某某、顾某某、吴某购房款人民币400000元；

三、被告凌某某于本判生效后十日内支付原告吴某某、顾某某、吴某违约金人民币144000元；

案件受理费人民币9240元，减半收取计人民币4620元，保全费人民币5000元，均有被告负担。

如不服本判决，可子啊判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

                                  审判员   屠朝辉

 

                                 二0一二年四月九日

书记员   郑丽娜