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成功案例

上海新地王:以楼面价每平35490元夺魁

来源:上海知名房产纠纷律师   网址:http://www.shzmfcjfls.com/   时间:2016/10/17 16:55:31

  上海新地王诞生 楼面价每平35490元

  2010年9月8日,上海浦东黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块拍出48.28亿元,创下国内住宅楼面价的新高——35490元/平方米。业内人士称,近期住宅市场成交回升,令开发商对后市预期乐观,土地市场的升温与之不无关系;而各地政府为完成今年土地计划供应量,也为地王诞生埋下伏笔。

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  九龙仓拿下上海楼板价成新地王 总价48.28亿元

  “卓光控股有限公司以人民币48.28亿元竞得黄浦江沿岸E18地块。 ”昨日下午,在上海土地交易中心,随着拍卖师最后的宣布,备受关注的黄浦江沿岸E18地块花落谁家终于尘埃落定。据悉,该地块的最终楼板价达到了35490元/平方米,刷新了去年12月中建地产在新江湾城拿下新江湾城C6地块时创造的楼板价32000万元/平方米的单价纪录,成为新的上海住宅用地单价地王。而神秘竞买人——卓光控股也在记者的一番打探下被证实为九龙仓旗下子公司,这也是九月以来,九龙仓在上海土地市场拿下的第二块土地。

  九龙仓58.26亿元两度拿地

  2010年9月1日,上海祥和路2号地块出让,出让面积81546.8平方米,地块容积率1.0。九龙仓以9.92亿元价格最终夺得该地,折合楼板价12165元/平方米,溢价率35%。昨日,黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块开拍,出让面积54415.3平方米,地块容积率2.5,九龙仓又以48.28亿元竞得,折合楼板价35490元/平方米,溢价率41.3%。 8天时间,九龙仓就在上海土地市场上抛下了58.26亿元。

  对于为何如此频频拿地,九龙仓代表并未接受记者的采访,但是晚间,记者收到了九龙仓方面的相关通告。通告中,九龙仓方面证实竞得了黄浦江沿岸E18地块,同时还表示,集团今年以独资或合资方式在内地已购入多幅地块,分别位于成都、天津、无锡及上海,而集团对内地地产市场充满信心,并会继续伺机增加土地储备。

上海外滩

  对此,戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏认为,开发商此次高价拿地的原因不但是稀缺性江景资源的诱惑,还包括企业品牌战略的深层因素。伍惠敏表示,从企业品牌形象战略的角度分析,上海土地市场中不乏通过高调拿地作为展示企业进入上海市场或上海豪宅市场的成功案例,而核心顶级地块对于企业知名度的推动力,显然也是一般地块所无法比拟的。而上海中原研究咨询部总监宋会雍指出,九龙仓在上海市场一直相对低调,但企业雄心却并未减弱。在接下了绿城在新江湾城的地王之后,九龙仓一直想摆脱绿城的印记,出手松江及中标黄浦江沿岸E18地块 (9-3)地块是立足高端,创立企业形象的发力之举,对于其开拓上海、长三角乃至全国布局都具有重要的标杆价值。

  “以前开发商能够融资,现在很多融资渠道收紧,使得一些有钱的港企开始大肆拿地了。”一位在拍卖现场的机构代表向记者说道。据8月30日九龙仓公布中期业绩显示,该公司归属于上市公司股东的净利润为98.88亿港元,同比增长41.76%。而在黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块拍卖上,似乎也印证了这个观点。

  调控收紧地王“腰身”

  当前处在调控后的市场回暖期,近期土地市场略有降温,房价也趋于走平,但关于后期走势是否会跳高,二次调控是否降临等争议并未停歇。该宅地凭借优势地段和规模,总价及单价均具有创造出“新地王”的潜质,在业内也因此被视作后续调控走向及后世博地价走势的标杆。

  但从最后的中标结果来看,既是出乎意料又是意料之中。业内人士大多指出,出乎意料的是在本身供应十分稀缺而又寸金寸土的中心城区如此低的溢价,低于今年居住用地平均76%溢价率35个百分点。意料之中的是宏观政策对房企影响正逐步显现,土地市场遇冷初显时点拍出低于市场预期的价格也属正常。

  上海中原研究咨询部经理龚敏表示,土地开拍之前,业内一直预期新地王的出现。从地块本身的区位(内环线以内),相近在售与待售的滨江豪宅价格已达8万元/平方米-10万元/平方米甚至更高,单纯从投资回报方面开发企业不会缺乏有创造新地王的雄心。但从结果来看,虽刷新了由新江湾城C-6地块创造的上海宅地出让楼板价地王,但价格上仍反映出目前楼市相对谨慎的政策预期。

  从地段来说,该地块由于与黄浦江还相隔一条浦城路,属于二线江景地块,不能完全与周边 “世茂五号”、“汤臣一品”等顶级楼盘平齐。事实上板块内在售的“财富海景”今年成交均价仅为41870元/平方米。该地已有众多标杆物业伫立,此次低于行业预期的地价进一步证明了目前房企对未来预计开发风险合理评估,理性拿地的一面。

  同在现场观摩的克尔瑞上海研究总监付琦也指出,在调控严厉的情况下,对于大多数民企、央企来说,目前在调动资金方面应该会有一定的困难。当其他企业没有太多资金流时,港资企业脱颖而出也属正常。而这块土地在30天内就要把所有的土地价格付清,那么要一下子拿出40多亿的钱不是所有的企业都能做得到的。与此同时,在当前的环境下,可能大多数企业都不会很愿意出很高的价格。

  五岳散人:地王游戏是一场击鼓传花

  戏才能挣钱,尤其是央企疯狂拿地的行动,更是内部的一次合谋。您指望收回做这些,这不是要了卿卿性命? 应该说这种游戏并不好玩。除了压榨出能够买得起房子的新兴中产阶级最后一丝消费能力外,此游戏的另外一个名字大概就是竭泽而渔了。一旦最后这一丝消费能力被清空,整个链条就会断裂,房价固然可以虚高不下,但高处可能会出现房地产商上吊的身影,哪怕他们是用政策性资金进行投入的,到最后依然会是这个下场。而这个连锁反应所波及的将会是整个经济体,这个也是个击鼓传花的游戏。想起来也挺悲哀的,无论是那个游戏,最后接棒者毫无意外的都会是老百姓。

  这个人间奇迹背后的原因无非是利益二字。众所周知,卖地经济已经成为地方政府保证经济增长的灵丹妙药,土地供给一直是掌控在政府手中的。在市场上只有唯一的卖主时,地王频繁现身也就毫不奇怪了。

  从某种意义上说,这是一个击鼓传花的游戏。政府需要土地所带来的直接出让收益以及后续的税收、收费,房地产商需要在付出这么大的成本后,尽量的推高地价以便于最终获得高额的利润,而作为击鼓传花最后一棒的老百姓,在既不能控制土地资源,又不能控制价格泡沫的情况下,真的具有买房刚性需求的也只好把脖子洗洗,放在那里等着被狠宰一刀,而买不起的干脆也就不作此想了。

  应该说这种游戏并不好玩。除了压榨出能够买得起房子的新兴中产阶级最后一丝消费能力外,此游戏的另外一个名字大概就是竭泽而渔了。一旦最后这一丝消费能力被清空,整个链条就会断裂,房价固然可以虚高不下,但高处可能会出现房地产商上吊的身影,哪怕他们是用政策性资金进行投入的,到最后依然会是这个下场。而这个连锁反应所波及的将会是整个经济体,这个也是个击鼓传花的游戏。想起来也挺悲哀的,无论是那个游戏,最后接棒者毫无意外的都会是老百姓。

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